PENDİK İLÇESİ BATI MAHALLESİ RİSKLİ ALANA İLİŞKİN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI İLE 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ'NE İTİRAZ EDİLDİ

12.02.2015 tarihinde ÇŞB tarafından onanan ve 16.02.2015-17.03.2015 tarihleri arasında askıda kalan Pendik İlçesi Batı Mahallesi Riskli Alana İlişkin Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne Şubemizce itiraz edilmiştir.

644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında KHK ve 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca Bakanlık Makamının 06.09.2013 tarih ve 28757 Olur’ları ile onaylanan imar planı değişikliği ile mevcutta yaklaşık 10000 kişilik bir nüfusun yaşadığı bölgede teklif edilen plan ile 27845 kişilik bir nüfus düşünülmektedir. Dolayısıyla alan içerisinde 2,5 kat oranında nüfus artışı önerilmektedir.

Mevcut İmar planlarında, bölge genelinde Ayrık Nizam 5 Kat yapılaşma koşulu bulunmaktadır. Ayrık Nizam 5 Kat yapılaşma şartı dışındaki Konut Alanları ile Ticaret Alanları üzerinde yapılan yapıların ruhsat veya yapım izni alındığı plan 12.01.1976 onay tarihli Pendik İmar Planı olup, bu plan kapsamında da söz konusu alanlar Ayrık Nizam 5 Kat yapılaşma şartına tabidir.

Öneri planlama alanında belirlenen K2 rumuzlu konut alanlarındaki toplam parsel büyüklüğü 23.702m²’dir. Bu alanlarda çekme mesafeli Yençok:6 Kat ve Taks:0.35 yapılaşma değerlerine göre oluşacak yapı alanlarında (23702*0.35*6) toplam inşaat alanı 49774 m² olarak hesaplanmıştır. K1 rumuzlu, çekme mesafeli Yençok:6 Kat ve Taks: 0.50 yapılaşma değerlerine göre oluşacak yapı alanlarında ise toplam parsel büyüklüğü 215.455m²’dir. Bu alanlarda toplam inşaat alanı (215455*0.50*6kat) 646.365 m² olarak hesaplanmıştır.

BATI MAHALLESİ RİSKLİ ALANI İMAR PLANI TEKLİFİ İLE YÖNETMELİK ARASINDA ALAN DAĞILIMI KARŞILAŞTIRMASI   

ALAN DAĞILIMI

YÖNETMELİK DONATI  (Kİ/M²)

OLMASI GEREKEN M²-MİN

TEKLİF PLAN ALAN (M²)

FARK

CAMİ

0.5

13922.5

3024.61

-10897.89

İLKOKUL ALANI

1.5

41767.5

6841.71

-34925.79

LİSE ALANI

1.75

48728.75

8923.14

-39805.61

SAĞLIK TESİS ALANI

1.5

41767.5

64030.31

22262.81

KÜLTÜREL TESİS ALANI

0.5

13922.5

12331.03

-1591.47

SPOR VE AÇIK YEŞİL ALANLAR

10

278450

45032.44

-233417.56

TEKLİF PLAN PROJEKSİYON NÜFUSU

 

27845

 

2,5 katlık bir nüfus artışı planlanan bölgede bu artışa rağmen ilkokul alanında -34925.79 m2 lik bir eksiklik, lise alanında -39805.61 m2 lik bir eksiklik, spor ve açık yeşil alan kullanımında -233417.56 m2 lik bir eksiklik, dini tesis alanında -10897.89 m2 lik bir eksiklik ve kültürel tesis alanında -1591.47 m2 lik bir eksiklik görülmektedir.

Oysa ki, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanarak 14 Haziran 2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine 26. maddesi 1. fıkrasına göre de “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır”.

2. fıkasına göre “İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz”.

4. fıkrasına göre “Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır”.

Yönetmelik 26. maddesi 5. fıkrasında İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde yapılması gerekenlere ilişkin koşullar belirlenmiştir. Buna göre;

a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.

b) Nüfus yoğunluğuna bağlı olmaksızın, kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır.

K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m

Yukarıdaki formülde;

K = Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (metre),

Y1 = Yolun bir cephesine önerilecek yapının yüksekliği,

Y2 = Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının yüksekliğini,

ifade eder.

c) Parsellerin birleştirilmesi ve yapı düzeni değişikliği içeren, kat adedinin artırılmasına yönelik uygulama imar planı değişikliklerinde de yukarıdaki formüle uyulması esastır.

26. madde 7. fıkrasına göre; “Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır”.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanarak askıya çıkarılan söz konusu imar planı değişikliğinde ise Yönetmelik hükümlerine uyulmaksızın işlem yapılmıştır. İnşaat alanı hesabının brüt alandan yapılacağı hükmü getirilerek ayrıcalıklı imar hakkı verilmiştir. Nüfus artırılarak sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşürülmüştür. Kat adedi artırılırken mevcut yol kapasitesi, çevredeki yapılara etkisi, yerleşim yerinin genel yapılaşma dokusu göz önüne alınmamıştır. Yapılan değişiklik emsal teşkil edecektir.

Ayrıca, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü tarafından hazırlanan ve Başbakanlık Afet Ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nca 19.01.2010 tarihinde onaylanan İstanbul İli Anadolu Yakası Mikrobölgeleme Çalışması, 1/2000 ölçekli “yerleşime uygunluk haritaları” ve ilgili çalışmanın raporunun da altlık olarak kullanıldığı 1/5000 ve 1/1000 imar planı raporlarındaki verilere göre; Planlama alanının %85’i Yerleşime Uygun Alan , %15’lik kısmı ise Önlemli Alan 1-b, Önlemli Alan 4-b, Önlemli Alan 4-a ve Önlemli Alan 6-b alanlardan oluşmaktadır, denilmektedir ve aşağıda verilen haritada gösterilmektedir. Çevresindeki alanların yerleşime uygunluk durumlarına baktığımızda, neredeyse her alanın farklı şekilde önlemli bölgeler olmasına rağmen “riskli alan” olarak bölgede öncelikli bu bölgenin belirlenmesi, esas itibariyle bölgenin riskini azaltmaktan ziyade yeni konut inşaatına yönelik inşaat sektörünün iştahını kabartan bir hamle olarak algılanabilecektir. 


Söz konusu imar planı değişikliği ile deprem riski öne sürülerek sağlıksız bir yapılaşma önerilmektedir. Bakanlık tarafından hazırlanarak yürürlüğe giren yönetmeliğe aykırı hususlar içeren Pendik İlçesi Batı Mahallesi Riskli Alana ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne Şubemizce itiraz edilmiştir. 

Tüm İtirazlar