MALTEPE İLÇESİ, FEYZULLAH MAHALLESİ 273 ADA, 1 NO.LU PARSELE İLİŞKİN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ'NE İTİRAZ EDİLDİ

24.05.2013 tarihinde Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nca onanan ve 17.01.2014 - 17.02.2014 tarihleri arasında askıda kalan Maltepe İlçesi, Feyzullah Mah. 273 ada, 1 no.lu parsele yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne Şubemizce itiraz edilmiştir.

Mülkiyeti T.C. Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı olan İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Feyzullah Mahallesinde, 11.121 m² yüzölçümlü, 273 ada, 1 no.lu parsele yönelik 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği mevcutta lunapark ve TCDD‟ye ait tek katlı lojman binasının yer aldığı alan için  Ticaret+Konut Alanı (Emsal:1,75 ;Hmax: 5 Kat) önermektedir.

İstanbul nüfusu hızla artarken, yapılaşma ve nüfus yoğunluğuna bağlı olarak trafik yoğunluğu da hızla artan bir metropoliten kenttir. Gerek nüfus dinamiklerinin kontrol edilmesi gerekse de altyapı yatırımlarının yönlendirilmesi açısından İstanbul’un bu derece önemli bir merkezi alanının plansız gelişmesi düşünülemez. Oysa yaklaşık 1,1 hektarlık bir alan için yapılan planlama çalışmasının “varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır” şeklindeki tanımına uymamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu Nazım İmar planlarını bir yerleşmenin geleceğine ilişkin stratejik kararlar üreten ilkesel planlar olarak tanımladığı gerçeği göz önüne alındığında önerilen plan değişikliğin bütüncüllükten uzak olduğu açıktır.

Öte yandan 1/5000 ölçekli plan notlarının 2 maddesinde yer alan “Ticaret+Konut Alanları (TK-2): Bu alanda brüt yoğ:700 K/HA olacaktır. Ticaret+Konut alanlarında tamamen konut, tamamen ticaret fonksiyonu olabileceği gibi konut ve ticaret bir arada yapılanabilir. Ticaret fonksiyonu içerisinde apart otel ve rezidans, yönetim merkezleri, büyük alışveriş merkezleri, mali kuruluşlar (büyük banka merkezleri, finans kuruluşları, sigorta kurumları vb.), toptan ve perakende ticaret, sosyal ve kültürel kuruluşlar (otel, lokanta, kafeterya, sinema, tiyatro vb.), turizm ve diğer hizmetler (meslek odaları, teknik bürolar, uluslar arası organizasyon büroları, sendika ve dernekler, reklam büroları, ticari ve mali bürolar, avukatlık büroları, uayenehaneler vb. gibi kullanımlar) yer alabilir.” ifadesi ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı notlarının 2. Maddesinde yer alan “Ticaret+Konut alanları içerisinde E=1,75 Hmax=5 kat olacaktır. Emsal(KAKS) değeri brüt parsel alanı üzerinden hesaplanacaktır. Ticaret+Konut alanları içerisinde ada bazında tek ada tek parsel olarak uygulama yapılması durumunda Emsal=2,00 Hmax=6 kat olacaktır.” şeklindeki plan notları itiraz konusu lanların bir nüfus ve fonksiyon öngörüsü olmadığını göstermektedir. 

Bunun yanısıra; plan notlarından da anlaşıldığı üzere; bu alanda konut yapılabilceği gibi, otel, kültürel tesisi veya alışverişi merkezi yapılabileceği anlaşılmaktadır. Bu tip birbirinden farklı kullanımların gece ve gündüz nüfus yoğunlukları, getireceği trafik yoğunluğu, ihtiyaç duyacağı ulaşım imkanları, ilişki içinde olması gereken diğer donatı alanları birbirinden farklıdır. Bu noktada planın ulaşım, nüfus büyüklüğü ve yoğunluğu donatı alanları ve bunların birbiriyle ilişkileri bağlamında hiçbir öngörüde bulunmadığı ve çözüm üretmediği görülmektedir. Farklı kullanım ihtiyaçları yanı sıra farklı teknik altyapı düzenlemeleri de gerektiren bir yapılaşma koşulları yasa ve yönetmeliklere aykırı olduğu gibi, kamu yararı, planlama teknikleri ve şehircilik ilkeleri ile kesinlikle bağdaşmamaktadır.

Kentlilerin yerel ve gündelik yaşamlarında zaten problemli olan trafiği daha da karmaşık bir duruma sokmaktadır. Plan bütününde çevre yapılanma koşulları ve şehircilik ilke ve esasları açısından bakıldığında; tren istasyonunun hemen arkasında yer alan ve toplanma ve dağılma mekanı olduğu için önemli kentsel donatıların ve açık alanların yer alması beklenen alanda plan bütünü içinde düşünülmeden yapılmış olan değişikliğin şehircilik ilke ve esaslarına aykırılığı ortadır. Söz konusu parselin ulaşım etki alanı içerisinde yer alan yolların kullanımı maksimum düzeyde olduğundan parsele verilen imar hakkı bölgesel ulaşım sistemi üzerinde olumsuz bir etki yaratacaktır.

İmar planı değişikliği ile öngörülen kullanım türleri ve yapı yoğunluğu dikkate alındığında, mevcut ulaşım ağı üzerinde olumsuz etkilere neden olacağı açıkça görülmektedir. İmar planı değişikliğine konu olan parsel, Plan ile öngörülen kullanımların zirve saatlerde ve gün içinde yoğun bir araç trafiği yaratması kaçınılmazdır. Söz konusu sorunlar gözönünde bulundurulduğunda, getirilmek istenen kullanım yoğunluğu ve fonksiyonların şehircilik ilkeleri ve planlama esasları bakımından uygun olmadığı açıkça ortadadır.

Yukarıda belirttiğimiz konular kapsamında, söz konusu Maltepe İlçesi, Feyzullah Mah. 273 ada, 1 no’lu parsele yönelik 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne Şubemizce itiraz edilmiştir.

Tüm İtirazlar