BEYKOZ İLÇESİ, BEYKOZ I. BÖLGE, 1/5000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI REVİZYON NAZIM İMAR PLANI VE BEYKOZ I. BÖLGE 1/1000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI REVİZYON UYGULAMA İMAR PLANI'NA İTİRAZ EDİLDİ

30.12.2014 tarihinde ÇŞB tarafından onanan ve 19.01.2015-17.02.2015 tarihleri arasında askıda kalan Beykoz İlçesi, Beykoz I. Bölge, 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Nazım İmar Planı ve Beykoz I. Bölge 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı Şubemizce itiraz edilmiştir.

  1. Mekansal Planlar Yapım yönetmeliği ile tanımlanmış olmasına karşın; itiraz konusu koruma amaçlı nazım imar planı ve uygulama imar planının birlikte onaylanarak askıya çıkarılması, koruma amaçlı imar planlarının ana kararlarının anlaşılması, tartışılması ve itirazların değerlendirilmesine izin vermemesi açısından planlama ilkelerine aykırıdır.

Nazım imar planlarında, yerleşime ilişkin genel bölgesel karar alternatiflerinin ve gelişme stratejisi alternatiflerinin değerlendirilmesi yapılmaktadır. Yasal sorunların da bulunduğu alanda planlamanın yaklaşımının, ana kararların anlaşılması, tartışılması, plandan etkilenen tarafından incelenmesi, gerekli itirazların yapılması ve bu sürecin sonunda İdare tarafından yeniden değerlendirilmesi gerekir. Bu süreçte uygulamanın başlamış olması telafisi mümkün olmayan zararlar doğuracaktır. Plan ana kararlarında değişiklik yapılmasını olanaksız hale getiren bu uygulama planlama esasları ve şehircilik ilkelerine aykırıdır.

Orman ve Boğaziçi Koruma alanı ile bitişik doğal sit alanı olan planlama bölgesinde, bölgesel gelişme eğilimleri belirlenmeden aynı anda uygulama imar planlarının da yapılması parçacı kararlara yol açacağından bütüncül planlama yaklaşımına, planlamanın hiyerarşik dizgisine aykırıdır.

  1. Söz konusu koruma amaçlı imar planı üst ölçek plana aykırı hususlar içermektedir.

1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında Beykoz İlçesi için doğal ve kültürel değerler ile potansiyellerin sürdürülebilirliğin sağlanması ve öncelikle yerel işgücünün istihdam edildiği bir ekonomik model ile kalkındırılması vizyonu belirlenmiştir.

Orman sınırları dışına çıkarılan alanların, yerleşim alanlarının ormana olan baskısını azaltacak şekilde değerlendirilmesi öngörülmüştür. Su toplama havzası içinde kalan orman sınırları dışına çıkarılan alanlar için “havza içi rehabilite edilecek alan” havza dışında kalan orman sınırları dışına çıkarılana alanlar için ise “gelişimi ve yoğunluğu denetim altında tutulacak alan” kararı verilmiştir. Ancak söz konusu koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı ile mevcut nüfusun azalma eğilimine karşın nüfus yoğunluğu artırılmış, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından plana ilişkin verilen görüşte bu durum ifade edilmesine karşın görüşler dikkate alınmamıştır.

  1. Söz konusu koruma amaçlı imar planı ile öngörülen nüfus için yeterli donatı alanı yaratılmamıştır.

Planlama alanı Beykoz Belediyesi sınırları içinde 2960 sayılı Boğaziçi Kanuna tabi alanlar dışındaki doğal sit alanlarını kapsamaktadır. Planlama alanı sınırları içinde mevcut durumda açık ve yeşil alan olarak nitelendirilen alanların toplamı 54,9 ha, 319 ha alan ise orman alanıdır. Büyük kısmı Maliye Hazinesine aittir. 455 ha’lık Hazine adına kayıtlı alanın 233 ha’lık bölümü ise 2B arazisidir. Planlama alanındaki mevcut konutların büyük kısmının tek katlı ya da iki katlı yapılar olduğu, dört kat üzeri yükseklikte yapının ise çok düşük oranda olduğu anlaşılmaktadır. Aksıya çıkarılan imar planı öngörülen nüfus ise 104.000 kişi olarak belirlenmiş olup mevcut nüfusun iki katı oranında olduğu anlaşılmıştır. Oysaki planlama alanı sınırı içinde kentsel nüfusun 2000-2012 yılları arasında %58 oranında azaldığı plan açıklama raporunda ifade edilmektedir.

Plan açıklama raporunda İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından söz konusu imar planı, 02.12.2005 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Beykoz Koruma Amaçlı Revizyon Nazım İmar Planı ile karşılaştırılmış, nüfus 52.570 iken teklif plan ile konut alanları yoğunluğu artırılarak yaklaşık iki katına çıkarıldığı ancak gerekli donatı alanlarının artan nüfus oranında artırılmadığı ifade edilmiştir.

Planlama alanı toplam nüfusu 103.922 olarak belirlenmiştir. Bu nüfusa göre imar planı ayrılan donatılar yönetmelik ile belirlenen asgari standartların dahi altındadır.

Donatı Niteliği

Büyüklüğü (m²)

Kişi başı m²

Yönetmelik ile belirlenen asgari standart

Eğitim Tesis Alanı

169.100

1,63

1,60*

Sağlık Alanı

13.500

0,13

1,5

Dini Tesis Alanı

45.500

0,44

0,5

Sosyal Kültürel Tesis Alanı

20.100

0,19

0,75

Park/Mesire/Rekreasyon Alanı

1.019.000

9,81

10

*Eğitim tesisleri yönetmelik ile anaokulu, ilköğretim, ortaöğretim, lise, meslek lisesi ve diğer türlere göre belirlenmesine karşına plan ile tamamı eğitim tesis alanı olarak gösterilmiş, tabloda ilk ve ortaokullar için belirlenen değer alınmıştır. İlkokullar için kişi başı 1,60 m², ortaokullar için 1,60 m², anaokulları için 0,50, meslek liseleri için 1,75 m² ayrılması gerekirken plan ile ilkokul, ortaokul, anaokulu ve liseler için ayrılan toplam alan miktarı ancak kişi 1,60’tır.

Bu durum plan açıklama raporunda da ifade edilmiştir. Planlama alanında bulunan bir ilköğretim okulu ilkokul, 1 ilköğretim okulu ise ortaokul olarak planlanmış, bir ilköğretim okulu iptal edilmiştir. Mevcutta bulunan 4 ilk ve orta öğretim okulu korunarak 7 adet yeni ilk ve ortaokul planlanmıştır. 1 adet Eğitim Tesis Alanı olarak belirlenen alanda ilköğretim, orta öğretim ve lise birlikte olacaktır. Toplamda 12 ilköğretim okulu ve 1 eğitim tesisi alanı bulunmaktadır.  İlköğretim alanları erişebilirlik analizinde okul binası merkez alınarak 1000 metre olan bir daire çizildiği ve daire alanının erişilebilirliği var kabul edildiği, bu analize göre İncirköy ve Çubuklu mahallerinin bir kısmına erişimin sağlanamadığı ifade edilmiştir. Planlama alanı içinde yalnızca 1 adet liseye ek olarak 3 adet lise planlanmıştır. Liseler için 1600 metre çaplı daire çizilerek yapılan analizde Soğuksu Mahallesinin bir kısmı ve Yenimahalle’ye erişimin sağlanamadığı belirlenmiştir.

Planlama alanında toplamda 21 dini tesis alanın (15 mevcut, 4 plan ile önerilen) erişilebilirlik analizinde dairenin çapı 800 metre kabul edilerek yapılan analizde Yenimahalle, Kavacık ve Çubuklu mahallelerinin bir kısmına erişimin sağlanamadığı ifade edilmiştir.

Planlama alanı içinde 1’i özel iki sağlık alanı bulunur iken plan ile 4 yeni sağlık tesisi belirlenmiştir. Daire çapı 800 metre kabul edilerek yapılan analizde Çubuklu, Soğuksu, Gümüşsuyu, İncirköy ve Rüzgarlıbahçe mahallerine erişimin sağlanamadığı ifade edilmiştir.

Eğimin yüksek olduğu planlama alanında çap çizilerek erişilebilirliğin tam olarak ölçemeyeceği de düşünüldüğünde donatı alanlarının büyüklüklerinin yanısıra erişimin de sağlanmadığı görülmektedir.

  1. Söz konusu koruma amaçlı imar planı plan notları ile plan üzerinde belirlenen yapılaşma koşullarının üzerinde imar hakları tanımlanmıştır.

1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı plan notları 1. Uygulama Hükümleri başlıklı 1.8 maddesinde:

İmar planı ile parsel alanının %40’tan fazlasının donatı alanı olması halinde; donatı alanlarının kamuya bedelsiz olarak terk edilmesi durumunda %40’tan fazla olan kısımlar bu planın diğer hükümlerine uymak, İmar Yönetmeliğine aykırı olmamak ve çekme mesafeleri içerisinde kalmak kaydı ile emsal hesabı kadastral parsel alanının %60’ı üzerinden yapılacaktır

1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı plan notları 1. Uygulama Hükümleri başlıklı 2.6 maddesinde:

“Bu plan dahilinde, daha önceki imar planlarına göre uygulama yapılması sonucu kamuya terkleri alınarak oluşmuş parsellerde, bu imar planlarına göre tamamının donatı alanı olarak ayrılması durumunda, mülkiyet sahipliliği aynı olmak veya muvakkati alınması kaydıyla, Belediyesinin uygun görüşü alınarak çevre yapılaşma koşullarına göre yapılaşma koşullarına göre yapılaşma hakları uygulama sonucu oluşacak parsellerde kullanılabilir. Bu şekilde uygulama yapılan parsellerde toplam emsal en fazla %50 oranında arttırılabilir, teşvik koşullarından yararlanamaz, parselin çekme mesafeleri ve kat yükseklikleri hiçbir koşulda değiştirilemez

1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı plan notları 3. Yerleşim Alanları ve Kentsel Çalışma Alanları, 3.1 Konut Alanları başlıklı 3.1.1 maddesinde:

“Parsellerin birleşmesinin teşvik edilmesi amacı ile tevhid edilerek ya da tek başına parsel büyüklüğünde 1000 m²’ye ulaşıldığında %10, 2000 m²’ye ulaşıldığında %15 ve 4000 m² üzerinde %25 emsal artırımı yapılır

1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı plan notları 3. Yerleşim Alanları ve Kentsel Çalışma Alanları, 3.1 Konut Alanları başlıklı 3.1.2 maddesinde:

“‘A’ lejandı getirilen konut alanlarında, parsellerin ada bazında birleşmesi durumunda, avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Bu alanlarda parsel büyüklüğüne bakılmaksızın %25 emsal artırımı uygulanacaktır. İmar adasının tek parselden oluştuğu durumlarda da bu madde hükümleri uygulanacaktır

hükümleri getirilmiştir. Planın tamamı için uygulanması öngörülen bu hükümler nedeniyle yapılaşma oranı ile nüfusun hesaplanabilmesi ve kestirim yapılması mümkün olmayacak, plan ile belirlenen oranlara göre artacaktır. Plan hükümlerinin uygulanması ile artacak nüfusun ihtiyacı olan donatı alanlarının oluşturulmasına ilişkin bir koşul getirilmemiştir.

  1. Söz konusu koruma amaçlı imar planı ile 2B proje alanı olarak belirlenen alanlarda yapılaşma koşullarına ilişkin plan notları ile ayrıcalıklı durumlara göre farklı yapılaşma koşulları belirlemiş olup belirsizlikler oluşmuştur.

Örneğin Gümüşsuyu-İncirköy-Soğuksu Özel Proje alanında nazım imar planı ile 300 kişi/ha, 320 kişi/ha ve 400 kişi/ha yoğunluk ile planlanmıştır. Plan açıklama raporunda bu alanda toplam 92,04 ha konut alanında 33.627 kişinin yaşayacağı hesaplanmıştır. 1. Derece doğal sit alanı olan ve Bölge parkı olarak ayrılan 22 ha büyüklüğündeki alan bu bölge içindedir. Park alanlarına bölge parkı dâhil edildiğine yeşil alan miktarı kişi başına 12,72 m²’ye ulaşılmaktadır. Açık yeşil alan dışındaki tüm donatıların yönetmelik ile belirlenen sınırların altında kaldığı anlaşılmaktadır.

Donatı

Büyüklüğü

Kişi başı m²

Yönetmelik ile belirlenen asgari standart

Eğitim tesisi

33.600

1,00

1,6

Sağlık Alanı

2.300

0,07

1,5

Dini Tesis Alanı

12.800

0,38

0,5

Sosyal Kültürel Tesis Alanı

4.000

0,12

0,75

Park/Mesire/Rekreasyon Alanı

427.700

12,72

10

1/1000 ölçekli uygulama imar planında “tanımlanan yoğunluk kararları toplu uygulama ve dönüşümü teşvik etmesi için Doğal sit alanında yapılaşma şartları E:1,20 maksimum kat yüksekliği 15,50 olarak” belirlendiği ifade edilmektedir. Soğuksu Mahallesinde emsal: 1,00 hmaks:15,50 olarak belirlenmiş ancak imar adası bütününde uygulama yapılması durumunda %25 emsal artırımı yapılmıştır. Mahallenin batısında III nolu Koruma Kurulunun belirlediği geçiş dönemi yapılaşma koşulları ile yapılaşan alanda ise yapılaşma koşulları KAKS:0,20, 2 kat olarak belirlenmiştir.

1/1000 ölçeki uygulama imar planı plan notları H. Maddesinde Gümüşsuyu-İncirköy-Soğuksu Özel Proje alanında, imar adası bazında uygulama yapılması durumunda parsel büyüklüklerine bakılmaksızın 3000 m² ve üzeri imar parselleri için tanımlanan yapılaşma koşulları geçerlidir” hükmü getirilmiştir. Özel proje alanında bazı yapı adaların K1 notasyonu, bazı yapı adalarında ise emsal:0,80 Yençok:5 kat ile yapılaşma koşulları belirlenmiştir. K1 konut alanlarında plan notları ile imar adalarında ifraz yapılması durumunda 1500-3000 m² arası olan parsellerde emsal:1,00 Yençok:4 kat, 3000 m² ve üzeri parsellerde emsal:1,20 Yençok:5 kat olarak belirlenmiştir. Plan notları ile belirlenen parsel büyüklüğüne göre imar hakkı artışları verilmesine karşın ihtiyaç duyulacak donatı alanlarına ilişkin düzenleme yapılmamıştır.

  1. Koruma amaçlı imar planı ile alanın doğal sit niteliğinin sürdürülmesi ve korunmasına ilişkin önlemler oluşturulmamıştır.

Söz konusu nazım ve uygulama imar planı kapsamındaki alanın tamamı doğal sit alanıdır. Koruma amaçlı imar planlarının amacı “doğal ve çevresel değerlerin etkileşim-geçiş sahası da dikkate alınarak sürdürülebilirliğini, mutlak korunmasını ve gelecek nesillere intikalini sağlamak”tır. Ancak söz konusu imar planı incelendiğinde, temel amacın yasadışı olarak yapılaşan alandaki mülkiyet sorunlarının çözülmesi ve alanda dönüşümün sağlanması olduğu görülmektedir. Bu yaklaşım ile fonksiyon yer seçim kararları ve yapılaşma koşulları belirlenmiştir. Planlama alanının doğusundaki orman alanları ve batısındaki Boğaziçi Koruma Alanı ile ilişkisi, bu alanlarda etkileşimi belirlenmemiştir.

  1. Söz konusu koruma amaçlı imar planı kapsamında yer alan özel eğitim tesis alanına ilişkin karar getirilmemiş, planlama alanında yapılmış tüm imar planı ile plan notları geçersiz iken tek bir alan için ayrıcalıklı koşul oluşturulmuştur.

1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notları 5. Sosyal Altyapı Alanları, 5.7 Özel Eğitim Tesisleri başlıklı 5.7 maddesinde “bu alanda İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca 17.03.2011 onanlı koruma amaçlı revizyon uygulama imar planı değişikliği ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı' nca 11.10.2012 onanlı koruma amaçlı revizyon uygulama imar planı değişikliği plan fonksiyonları, yapılaşma hükümleri ve plan notları geçerlidir” hükmü getirilmiştir.

Söz konusu alan, 02.12.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Beykoz Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı’nda "Parklar çocuk bahçeleri oyun alanları", "Karayolları Yol Kenar Koruma Kuşağı" ve "Oto Terminali" olarak planlanmıştır. Ancak İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanan imar planı değişiklikleri ile söz konusu donatı alanları kaldırılmıştır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 11.10.2012 tarih ve 8017 sayılı Olur’ları ile 644 sayılı KHK’nin Ek 1-2 ve 13/A maddeleri uyarınca onanan Beykoz İlçesi, Anadoluhisarı Mahallesi 37 ada 56, 63, 84, 86, 88 no’lu parseller ile 913 ada 5 no’lu parselde, O-2(TEM) Otoyolu Kavacık Kavşağı Revizyonu Projesi kapsamında yapılan kavşak ve yol düzenlemesi ile Özel Eğitim Alanı amaçlı “Beykoz İlçesi, Kavacık Kavşağı ve Çevresi Yol Uygulama Projesi 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Değişikliği”nin yürütmesinin durdurulması ve iptali istemi ile Odamız tarafından dava açılmıştır.

Söz konusu imar planı değişiklikleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanan 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planına aykırıdır. Plan değişikleri ile önerilen kavşak düzenlemesi ile koruma kuşağında yapılan değişiklik, trafiğe getireceği ilave yük doğal sit alanı olan bölgenin korunması açısından göz ardı edilmemesi gereken hususlardır.

Yukarıdaki açıklamalarımız çerçevesinde, yasal mevzuata, planlama ilke ve esaslarına aykırı düzenlemeler barındırdığı tespit edilen İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Beykoz I. Bölge, 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Nazım İmar Planı ve Beykoz I. Bölge 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı’na Şubemizce itiraz edilmiştir. 


Tüm İtirazlar