BAŞAKŞEHİR İLÇESİ, “ÖZEL PROJE ALANI”NA İLİŞKİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ'NE İTİRAZ EDİLDİ

15.05.2015 tarihinde ÇŞB tarafından onanan ve 21.05.2015-19.06.2015 tarihleri arasında askıda kalan Başakşehir İlçesi, “Özel Proje Alanı”na İlişkin Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne Şubemizce itiraz edilmiştir.
1. Bakanlar Kurulu kararı ile Özel Proje Alanı ilan edilen 774 ha alanın 557 ha’lık kısmını içeren nazım imar planı ve uygulama imar planı değişikliği olarak isimlendirilmiştir. Ancak imar planları incelendiğinde, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozan nitelikte olduğu görülmektedir. 1/1000 ölçekli Küçükçekmece Tatarcık Çiftliği Uygulama İmar Planı 557 ha’lık alanı kapsamakta olup, planlama alanı nüfusu kişi başı inşaat alanı 25 m² kabulü 43.163 kişi olarak belirlenmiştir.  Plan değişikliği ile kişi başı inşaat alanı 39 m² kabulü ile 59.765 olarak hesaplanmıştır. Meri imar planındaki 25 m² inşaat alanı kabulü yapıldığı durumda ise plan nüfusu 93.233 olarak ortaya çıkmaktadır. Meri plan nüfusu iki katından fazla artırılırken donatı alanları miktarı düşürülmüştür.


2. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği imar Planı Değişiklikleri başlıklı 26 maddesi 2. Fıkrasına göre “İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır.  Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz”. Ancak askıya çıkarılan imar planı değişikliği incelendiğinde mevcut plan ile belirlenmiş olan konut ve ticaret alanlarının miktarı ve yapılaşma koşulları artırılırken  donatı alanların azaltıldığı görülmektedir.
 
3. Meri imar planında 6,50 ve 9,50 olarak belirlenmiş olan yapı yükseklikleri 13,50-20,50-24,00-38,00’a çıkarılmıştır. Meri imar planında öngörülen yaşam çevresinden oldukça farklı bir yapılaşma düzeni oluşturulmuştur.  


4. Plan değişikliği gerekçesi olarak donatı alanları planlama alanında yaşayacak nüfusun ihtiyacı olan donatı miktarının çok üzerinde olması gösterilmiştir. İmar planlarının yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak belirlenir. Meri imar planı ile belirlenen donatı alanları plan bütünü içinde değerlendirilmiş, gelecekteki yapı düzeni tahayyülü üzerinden bir yerleşim yeri tasarımı yapılmıştır. Plan ile belirlenen donatı alanlarının fazla olduğu ifadesi planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine uygun değildir.
Mevcut plan ana kararlarını, , plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozan değişikliğin yeniden değerlendirilerek iptal edilmesi hususunda Başakşehir İlçesi, “Özel Proje Alanı”na İlişkin Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği’ne Şubemizce itiraz edilmiştir.




BAĞCILAR İLÇESİ, GÖZTEPE MAHALLESİ, RİSKLİ ALAN VE BİTİŞİĞİNDE YER ALAN 1706 ADA, 26 PARSELE İLİŞKİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
07 Haziran 2015


02.06.2015 tarihinde ÇŞB tarafından onanan ve 08.06.2015-07.07.2015 tarihleri arasında askıda kalan Bağcılar İlçesi, Göztepe Mahallesi, Riskli Alan ve Bitişiğinde Yer Alan 1706 Ada, 26 Parsele İlişkin Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine Şubemizce itiraz edilmiştir.


6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında 2013/4258 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile riskli alan ilan edilen 20,65 hektarlık kısım ve riskli alan sınırları dışındaki Medipol Hastanesinin bulunduğu alanı kapsamaktadır. 


Riskli alan sınırı dışında bulunan 1706 Ada, 26 Parselin meri imar planında Rekreasyon Alanı olarak belirlenmiş olan fonksiyonunun söz konusu imar planı değişikliği ile Özel Üniversite Alanına dönüştürüldüğü görülmüştür. Donatı alanını kaldıran ve yapı yoğunluğunu artıran söz konusu değişiklik planın amacına uygun olmamakla birlikte İmar Kanuna aykırıdır. Ayrıca bu alan için yapılaşma koşulu Emsal 3 olarak belirlenmiş, çekme mesafeleri serbest bırakılmıştır. 


Söz konusu uygulama imar planında paftalarında etaplar yer almaktadır. Ancak plan notları incelendiğinde bu etapların nasıl programlanacağına ve nasıl uygulanacağına ilişkin hususların belirlenmediği görülmüştür. Ayrıca dönüşüm alanındaki yapılacak uygulamaların çevresiyle ilişkisi kurulamamıştır. 


Meri imar planında bitişik 4 kat olarak belirlenen yapılaşma koşulu TAKS:04,0 Yençok:39,50 olarak belirlenmiştir. Plan notları Genel Hükümler 4. Maddesinde “Planlama alanında tanımlanan etapların yapılaşma değeri 15.09.2008 TT’li Bağcılar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 17.01.2014 TT’li tadil plan notları ile her parsel için kazanılmış olan toplam inşaat hakları ve parsellerin birleşmesinden kazanılan inşaat alanı artış oranları doğrultusunda oluşturulmuştur. Etaplar bütününde uygulama yapılması halinde meri plandan gelen inşaat alanı artışı uygulanabilir” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm ile alandaki yapılaşma belirsiz bırakılarak farklı uygulamalara yol açabilecek bir düzenleme yapılmıştır. Plan paftalarında tamamı aynı koşullarda Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenmiş iken plan notlarında yapılaşma koşulları farklı olarak tanımlanmıştır.


Plan notları Uygulama Hükümleri 2.3.2 maddesi ile planlama bütünü içinde yer alan özel sağlık tesisleri ve diğer sağlık türleri arasında Bağcılar Belediye Başkanlığınca emsal aktarımı yapılabilir hükmü yer almaktadır. İmar planı ile belirlenmiş imar haklarının Belediye Başkanlığına verilen bu yetki kamusal olarak sağlanması gereken sağlık hizmetinin eşit olarak ulaşmasına engel olacaktır. Yapılaşma koşullarını belirsiz hale getiren plan notu imar mevzuatına aykırıdır.


Söz konusu imar planlarının yeniden değerlendirilerek belirsizliklerin giderilmesi ve ayrıcalıklı imar hakları yaratan plan kararlarının iptali hususunda Şubemizce itiraz edilmiştir.


ÜSKÜDAR İLÇESİ, ALTUNİZADE MAHALLESİ, 2 ADA, 1 PARSELE İLİŞKİN HAZIRLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ VE 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
07 Haziran 2015


09.06.2015 tarihinde ÇŞB tarafından onanan ve 10.06.2015-09.07.2015 tarihleri arasında askıda kalan Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, 2 Ada, 1 Parsele İlişkin Hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine Şubemizce itiraz edilmiştir.


Askıya çıkarılan nazım imar planı ve uygulama imar planı değişiklikleri imar mevzuatına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırı hususlar içermektedir.
1) İmar planı değişikliği Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne aykırıdır. Bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanmayan değişiklik ile yapı yoğunluğu artırılmış, donatı alanları azaltılmıştır.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 26. Maddesi 1. Bendine göre;  “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere” dayanılarak yapılır. 
Yönetmeliğin 3 bendi b fıkrasına göre: “İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur”.
Söz konusu imar planı değişikliği ile donatı alanlarından olan park alanı küçültülmüş, turizm tesis alanı büyüklüğü artırılmış, yapılaşma öngörülen rekreasyon alanı fonksiyonu eklenmiştir. Kaldırılan yeşil alan yerine eşdeğer alan ayrılmamış, artırılan yapı yoğunluğuna karşın donatı alanları azaltılmıştır. 
Söz konusu imar planı değişikliğinin gerekçesi %60’ı park ve yol, %40’ı turizm tesis alanı şeklinde belirlenen imar durumunun “ölçülülük” ilkesine göre uygun olmadığı, parseli kullanışsız bir hale getirdiği, söz konusu oranın 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde belirtilen dağılıma uygun olmaması gösterilmiştir. 
18. Madde uygulamasının amacı, imar planına uygun arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasıdır. Düzenleme ortaklık paylarının, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemeyeceğine ilişkin hükmün imar planı değişikliğinin gerekçesi olarak gösterilmesi, bu oran üzerinden değerlendirme yapılarak donatı oranlarının düşürülmesi plan bütünlüğünü ve donatı dengesini bozucu nitelikte olup kamu yararına aykırıdır. 
2) Plan notları ile ayrıcalıklı koşullar getirilerek yapı yoğunluğunu artırıcı düzenlemeler yapılmıştır.
3 nolu plan notu ile park alanının bila bedel terk edilmesi halinde turizm tesisi emsal hesabının brüt parsel üzerinden hesaplanacağı belirtilmiştir. 4 nolu plan notunda ise emsal hesabının brüt parsel alanı üzerinden yapılacağı kesin koşul olarak belirtilmiştir. Söz konusu plan notları ile plan açıklama raporunda 8.785,07 m² olduğu belirtilen Turizm Alanındaki yapılaşma hakkı, 17.920,00 m² parsel büyüklüğü üzerinden hesaplanacak olup yapılaşma hakkını iki katına çıkaracaktır. 
5 nolu plan notu ile getirilen “Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik” hükümlerinde belirtilen tesisler ±0.00 kotu altında yapılabilir” koşulu ile bodrum katların iskân edilmesine izin verilmiştir.
7 nolu plan notuyla “kotlandırılma ada/parselin cephe aldığı yolun en üst kotundan yapılacaktır. Bina giriş kotu ±1.50 metrede şekillendirilebilir” hükmü getirilerek iskanına izin verilen bodrum kat sayısının artmasına neden olacak şekilde düzenleme yapılmıştır. 
3) 1/5000 ölçekli nazım imar planı (sayfa-4)  ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı (sayfa 7) plan değişikliği açıklama raporlarında planlama alanın tarla vasfında olduğu ve üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmadığı ifade edilmiştir. Ancak plan paftaları incelendiğinde hâlihazır harita üzerinde yapılar bulunduğu anlaşılmaktadır. 
4) Plan paftaları incelendiğinde, altlık hâlihazır haritalar üzerinde arazi kod değerlerinin bulunmadığı görülmüştür. 
Mevcut planın ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozan, ayrıcalıklı imar hakları veren ve yapı yoğunluğunu artıran değişikliğin yeniden değerlendirilerek iptal edilmesi hususunda Şubemizce itiraz edilmiştir.



Tüm İtirazlar