1.5. Şehircilik ve İmar Kanunu Tasarısı Hakkında Görüşlerimiz

Şehircilik ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı Hakkında TMMOB Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi Görüşü Mart 2004

Şube adına hazırlayanlar: Dr. Pelin Pınar ÖZDEN, Dr. Hülya YAKAR, Dr. Sırma TURGUT, Cem SARAÇLI, Aytaç ÖLKEBAŞ, Ali Rıza NURHAN

3194 sayılı İmar Kanunu’nun, yürürlüğe girdiği günden bu yana planlama ve dolayısıyla şehirler açısından çok ciddi sıkıntılara yol açtığı bilinmektedir. Özellikle de 1990’lı yıllardan itibaren, küreselleşmenin kentler üzerindeki baskılarının giderek artması, Avrupa Birliği’ne giriş çabalarının hızlanması ve ancak son yıllarda afet gerçeğinin fark edilmesi  ile birlikte,  planlama gündemindeki söylemlerin farklılaşması, konuların çeşitlenmesi ve bir anlamda planlamanın içeriğinin yeni kavramlarla dolmaya başlaması karşısında, söz konusu kanun, gereksinimleri karşılamada son derece yetersiz kalmıştır.

Sayılan bu nedenlerle, İmar  Kanunu’nun, bugünün ve geleceğin gereksinmelerine yanıt verebilecek bir içeriğe sahip olacak şekilde revize edilmesi gereği açıkça ortadadır. Bu nedenle, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca hazırlanan 2004 tarihli Şehircilik ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı’na olumlu bakılması gerektiği düşüncesini taşımaktayız.

Bununla birlikte, Türkiye’nin gündeminde yer alan yasa tasarısı taslakları yalnızca Şehircilik ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı ile sınırlı değildir. Bu nedenle, Şehircilik ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı’nın, İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanan ve  hemen hemen aynı dönemde ortaya çıkmış olan Belediyeler Kanunu Tasarısı, Büyükşehir Belediyeleri Kanunu Tasarısı ve İl Özel İdareleri Kanunu Tasarısı Taslakları ile eşgüdümlü bir şekilde hazırlanması, tanımlanan kavramlar açısından dil ve anlam birliği sağlanması, tanımlanan yeni yönetsel birimlerin birbirilerini tamamlayıcı olması ve tüm bu taslakların her anlamda birbirleriyle örtüşüyor olmasına dikkat edilmesini vurgulamak gerekmektedir. Unutulmamalıdır ki, planlama ve kent yönetimi mevzuatı, birbirleriyle son derece ilişki içinde olan, birbirini tamamlaması gereken sistemlerdir. Ait oldukları üst sistemlerle (kamu yönetimi) de aynı koordinasyonu sağlaması gereken bu yapılanma, ancak böylesi bir koordinasyon içinde etkin ve hedefine ulaşabilen bir uygulamayı olanaklı kılacaktır.

Yukarıda sıralanan ve dikkat edilmesi gerekliliği vurgulanan konular açısından incelendiğinde,  Şehircilik ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı’nın, diğer üç taslaktan bağımsız olarak hazırlanmış olduğu ve  bu taslaklarla tam olarak örtüşmediği görülmektedir. Aynı şekilde, genel gerekçede başvurulduğu belirtilmekle birlikte, Kamu Yönetimi Temel Kanunu Tasarısı Taslağı’yla da genel anlamda bir eşgüdüm yakalanabilmiş değildir.

Bu bağlamda, yukarıda adı geçen yasa tasarılarının hazırlanmasında şu ilkeler gözetilmelidir:

1. Bu yasalar, eş güdüm sağlanması bakımından,  tek bir komisyon tarafından hazırlanmalıdır.

2. Komisyonun içinde, ilgili bakanlık temsilcilerinin yanısıra, hukukçu, şehir plancısı, mimar, kamu yöneticisi, kent ekonomisi ve kent sosyolojisi uzmanları, ilgili meslek odalarının temsilcileri ve akademisyenler bulunmalıdır.

3. Komisyon çalışmaları, belirli bir güne ve amaca (seçim odaklı) hizmet edecek şekilde aceleye getirilmemeli, yeterli derecede irdeleme, tartışma, alternatif değerlendirme gibi süreçlerden geçerek ortak bir konsensüse ulaşılacak şekilde olgunlaştırılmalıdır.

4. Yasa taslaklarında son dönemlerde sık kullanılarak bir anlamda “moda” olan kavramlar gelişigüzel kullanılmamalıdır. Bu yaklaşım planlama sisteminde yeni kaoslara, daha da çok başlı bir yapılanmaya yol açacaktır.

5. Taslakların 21. yüzyıla yakışan bir Türkçe kullanılarak hazırlanması gerekmektedir. Gerek ifade bakımından, gerekse eski yasalarda yer alan, terminolojiye yerleşmiş terim ve kavramların yerine Türkçe terim ve kavramların kullanılması anlamında bu konuya özen gösterilmesi gerekmektedir.

Bu anlamda ülkenin gereksinmesi, yalın, net, somut, ilgili tüm meslek gruplarının, vatandaşların, kamu kurum ve kişilerinin öznel yorumlarına olanak tanımayacak, açık uçlu olmayan, belirsizlik yaratmayacak ve diğer yasalarla çelişmeyen yasal düzenlemelerdir.

Bu genel eleştirilerin ardından maddeler bazında üzerinde durulması gereken noktalar sırasıyla şöyledir:

•  Taslağın “Tanımlamalar” başlıklı 5. maddesinde “belediye grubu” tanımı yer almaktadır. Belediyeleri belli kriterler doğrultusunda gruplandırarak ele almak, sorunların çözümü ve işleyiş açısından faydalı olacaktır. Böyle bir gruplandırmaya, “Belediyeler Kanunu  Tasarısı Taslağı”nda da yer verilerek, iki taslak arasında eşgüdüm sağlanmalıdır.

• Taslağın 45. maddesinde belediyelerin teknik destek alma koşullarından söz edilmektedir. Teknik destek almanın koşulları, kaynak ve yöntemleri taslakta ya da ilgili yönetmeliklerde net olarak belirlenmelidir. Ayrıca, bünyesinde plancı bulundurmayan belediyelere verilecek olan teknik desteğin amacına tam olarak ulaşabileceğini söylemek mümkün değildir.

• Aynı maddede planlama kademelerinin yeniden ele alınarak sıralandığı görülmektedir. Burada yeni isimlerle anılan kademelerden “Ülke Mekansal Strateji Planı”, eski haliyle ülke planına, “Bölge Strateji Planı” eski haliyle bölge planına, “Alt Bölge Strateji Planı” eski haliyle çevre düzeni planına karşılık gelmektedir. Ayrıca bu üç kademeyi kapsayan bir “Mekansal Strateji Planı” tanımlanmaktadır. Bir başka tanım da eski haliyle Çevresel Etki Değerlendirmesi’ne karşılık gelen “Stratejik Çevresel Değerlendirme”dir.

Burada bir kavram kargaşası bulunmaktadır. Eğer buradaki plan kademeleri eski kademelerle aynı içeriğe sahipse -ki öyle olduğu görülmektedir- “mekansal” ifadesine neden gerek duyulduğu açık değildir.  Strateji planı, yalnızca mekansal hedefleri içine alan bir olgu değildir. Özellikle de ülke planı gibi çok geniş boyutları olan –bu boyutlar kendi tanımında da sıralanmaktadır- bir plan kademesi için yeterli değildir. Bu nedenle bu plan kademelerinin doğrudan Ülke strateji planı, bölge strateji planı ve alt bölge strateji planı olarak taslakta yer alması, bunları içine alan kavramın ise “Strateji Planı” olarak anılması, gerekiyorsa ve taslağın ileri maddelerinde yer alacak ise ayrıca bir “mekansal strateji planı” tanımı yapılması daha uygun olacaktır.

Ayrıca, Bölge Strateji Planları için, “...Ülke Mekansal Strateji Planında belirlenecek bölgelerde....” ifadesi yer almaktadır. Bu ifade, tüm ülke için bölgelerin belirlenmesi anlamını taşımamaktadır. Ülke çapında Bölge Strateji Planlarının yapılabilmesi için, Ülke Strateji Planlarının tüm ülkeye yönelik olarak bir bölgeleme çalışmasını yapmasının zorunlu olduğu vurgulanmalıdır. Aksi takdirde Bölge Strateji Planı olmayan alanlar ortaya çıkabilir ki bu da daha alt ölçekte plansızlığa yol açabilir.

Söz konusu plan kademelerinin ölçek aralıkları belli değildir ve netleştirilmesi gerekmektedir.

Yine aynı maddeye yönelik olarak getirilecek olan bir diğer eleştiri, bu plan kademeleri içinde “Bölge Kalkınma Ajansları”, “Bölge Planlama Komisyonu”, “Ulusal Plan Komisyonu” ve “Ülke Mekansal Strateji Plan Şurası” gibi yeni örgütsel birimleri kapsayan bir modelin yer almasıdır. Bu birimler taslağın tanımlamalar bölümünde yer almadığı gibi, tartışmaya açık bir modeli ortaya koymaktadır. Planlama birimleri içindeki çok başlılık, mevcut durumda en önemli sıkıntılardan birini teşkil ederken, yeni birimlerin bu yapılanmaya eklenmesinin getirileri tartışılmalıdır.

Burada vurgulanması gereken bir diğer nokta da, 11. maddenin a bendinden kaynaklanmaktadır. Stratejik planlama yaklaşımında, süre kısıtlamasından söz edilemez; çünkü strateji kavramı, değişen koşullara göre yeniden yapılanmayı gerektirir.

•  Tanımlar arasında bulunan “yerseçimi” yasa taslağının “genel gerekçelerinde belirtilen, planlar arasındaki kademeli birliktelik ve bütünlük ilkesi ile çelişen, planlama disiplininden bağımsız, toplumsal çıkarlara aykırı yer seçim kararlarına yol açabilecektir. Bu nedenle taslakta yer almaması önerilmektedir

• İmar planı tanımında dönüşüm projeleri ve uygulama alanlarına gönderme yapılması olumlu bir gelişme olarak değerlendirilmektedir. Bu suretle dönüşüm plan ve projelerinin hayata geçirilmesi konusunda gerekli yasal esneklik sağlanmış olacaktır.

• Nazım İmar Planı’nın tanımında bazı önemli gelişmeler dikkat çekmektedir. Bunlardan ilki, nazım imar planlarının hazırlanmasında kadastral durumun aranmasını zorunlu hale getirmesidir –yürürlükteki İmar Kanunu’nda “varsa kadastral durum” denmektedir-. Bu gelişme son derece olumlu olmakla birlikte, önce kadastro geçmesi, ardından nazım planın yapımı şeklindeki yeni işleyişten dolayı, uygulamada zaman açısından sorun yaratabilecektir. Bununla birlikte, bunu  bir avantaj olarak da görmek mümkündür.  Bilindiği üzere, Türkiye’nin hemen hemen yarısının kadastrosu bulunmamaktadır. Nazım planın yapımı için kadastroyu zorunlu tutan yeni taslak, ülke çapında bir kadastro hareketi başlaması için tetikleyici bir misyon üstlenebilecektir.

Nazım planın jeolojik, afet tehlike ve mikro bölgeleme haritaları işlenmiş olarak yapılmasının öngörülmesi, önemli gelişmeler arasında yer almaktadır.

Bir başka önemli gelişme ise, nazım planın, dönüşüm alanlarını da kapsamasıdır. Dönüşüm alanlarının sınırlarının saptanması gerekliliği, bizlerin uzun zamandır vurguladığı bir gerekliliktir. Bu nedenle nazım planın kapsamında bu alanların da bulunması çok olumlu bir yaklaşımdır. Bir adım  ileriye giderek, bu yaklaşımı, koruma alanlarını da içine alacak şekilde genişletmek daha da doğru bir yaklaşım olacaktır. Böylelikle özel amaçlı plan kavramı terkedilmiş olacak, dönüşüm planları ya da koruma planları, nazım planın bir parçası olarak ele alınacaktır. 

• Uygulama imar planları tanımlanırken, “kentsel tasarım projeleri ile desteklenen planlar” ifadesi kullanılmaktadır. Bununla birlikte, tanımlar arasında kentsel tasarım projeleri yer almamaktadır. Bakanlığı 2001 yılı taslağında yeralan aşağıdaki tanımın, bu taslakta da yer alması gerekmektedir:

“Kentsel Tasarım Projesi : Kentin doğal, kültürel, tarihi ve sosyal özellikleri ile kullanımları açısından önem arz eden ve/veya yenileme suretiyle kente kazandırılması hedeflenen ve sınırları imar planı ile belirlenen kesimleri için hazırlanan, kent kimliğini vurgulayıcı özel uygulama ayrıntıları içeren plan ve projelerdir”.

• 5. maddede tanımlanan ve içeriği tartışılması gereken bir diğer kavram da “Kırsal Yerleşme Planı”dır. Kırsal Yerleşme Planı’nın ölçek ve içerik olarak nazım ve uygulama imar planlarından farkı ya da bu planlarla ilişkisi konusunda bir açıklık getirilmemiştir. Ayrıca, Kırsal Yerleşme Planı da bir tür özel amaçlı plandır. Yalnızca kırsal alanlar için değil, her tür yerleşme için yöre koşullarını dikkate alan bir yaklaşım belirlenmek durumundadır. Bu yaklaşım, kırsal alanlara özel bir davranış türü olmamalıdır. Kırsal alan planlaması, üst ölçekli strateji planlarında ilkeleri belirlenen bir kavram olmalıdır.

• Tanımlamalar arasında afetlere hazırlık amacıyla, jeolojik Afet Tehlike Haritaları, Mikro bölgeleme Haritaları, Zemin Etüdü gibi kavramların yer alması önemli gelişmeler arasında sayılmaktadır. Buna istinaden, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin görüşleri doğrultusunda, aşağıdaki  tanımların taslakta yer alması önerilmektedir:

“Afet Eylem Programı: Afet riskli alanlarda İlgili İdarelerce hazırlanan ya da hazırlatılan, afet zararlarını azaltmak amacıyla tekil taşınmaz düzeyinde sağlamlaştırma, yıkım, İmar Hakkı Aktarımı gibi kararları da içeren öncelikli imar programıdır.

Afet Etki Değerlendirmesi : Afete maruz ve riskli  alanlarda İlgili İdarelerce hazırlanacak veya hazırlatılacak; olası bir afetin, risk düzeylerine göre, yapılaşma, can ve mal kaybı ile genel hayat üzerinde yaratacağı etkileri belirleyen ve bu alanlarda yapılacak plan ve programlarla bir bütün olan rapordur”.

§         Yapıya ilişkin tanımların oldukça yetersiz kaldığı görülmektedir.  Bu nedenle, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden  gelen öneriler doğrultusunda, aşağıdaki tanımların da taslakta yer alması doğru olacaktır:

“Yüksek Yapı:Yapının herhangi bir cephesinden görünen yapı yüksekliği 30.50 metreyi geçen veya görünen görünmeyen bodrum katlar dahil olmak üzere toplam kat adedi 13’ü geçen yapılardır.

Kamu Yapısı: Kamu kurum ve kuruluşlarının, mülkiyeti kendilerine ait parsellerde, kendi kullanımları için, sorumluluğun ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile yetkili kıldığı özel / kamu kuruluşlarınca üstlenilerek  yaptığı, yapacağı, yaptıracağı yapılar.

Özel Yapı: Yürürlükteki planlarda özel hastane, özel eğitim ... v.b. gibi "özel" olarak ifade edilen, kamu statüsü taşımayan veya belirli kişi yada kuruluşlara ayrıcalıklı kullanım hakkı tanınan yapılar.

Gecekondu: Başkalarına ait arazi üzerinde yapılmış yapılardır.

Kaçak Yapı: Kendi arazisi üzerinde imar planlarına, ruhsata esas bir yasal işleme dayanmayan ve herhangi bir şekilde yapı ruhsatına konu olmayan yapılar.

Ruhsatına Aykırı Yapı: İmar planlarına veya ruhsata esas bir yasal işleme göre yapı ruhsatı almış; ancak bu ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş yapılar”.

§          “Planlamaya İlişkin Esaslar”ın tanımlandığı 7. maddede, imar planlarının geçerlilik süresi 20 yıl ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırlama, değişen dünyada imar planlarının yerleşmelerin gereksinmelerine yanıt verebilecek hükümlere sahip olması bakımından önemlidir. Bununla birlikte, “imar planlarının belirlenen plan dönemi nüfusunun öngördüğü süre içinde kalmak koşuluyla...” ifadesi yalnızca nüfusu ölçüt alan bir esneklik ortaya koymaktadır. Oysa bu konunun, üst ölçekli kararlar sonucu değişim, afet sonucu değişim, ekonomik tabanlı bir yeni oluşum sonucu değişim gibi farklı boyutları da bulunabileceği dikkate alınmalıdır.

Yeni imar planının yapımı, askıya çıkışı, itirazların değerlendirilmesi ve dava süreçleri gibi uzun süren gelişmelerin tümünün, 20 yıllık  bu sürenin bitiminden önce sonuçlanmış olması gerekmektedir. Aksi takdirde, yerleşmede plansızlık dönemi başlayacaktır. Bu nedenle, plan boşluğu yaratmamak açısından, bu çalışmaların, 20 yıldan daha önce başlaması konusunda da bir yaptırım getirilmelidir.

Aynı maddede, plan “toplumsal sorunları çözen.....” bir belge olarak tanımlanmaktadır. Bu maddenin yumuşatılarak, “ plan, toplumun refah düzeyini ve yaşam kalitesini arttıran / arttırmayı hedef alarak toplumsal sorunları çözmeye çalışan.....bir belgedir” şeklinde yeniden düzenlenmesi, içeriğini ve amaçlarını doğru şekilde ortaya koymaya yardımcı olacaktır.

Yine aynı maddede, “ihtiyaçtan fazla alan kullanıma açılamaz” ifadesi yer almaktadır. Bu madde ile ülkenin konut sorununun temelinde yer alan hesapsızca konut üretimi kısıtlanabilecek, kent içindeki sorunlu alanların rehabilitasyonu konusunda da bir ivme kazandırabilecektir.

Sözkonusu madde ile getirilen önemli kararlardan biri de, ulaşım kararlarının bir bütün olarak değerlendirilmesidir. Bu yaklaşım, beraberinde bütüncül planlama kararları üretme hedefine ulaşmayı getirecektir. Parçacıl planların kabul görmeyişi,  risk yönetim esaslarının belirlenmesi, maddenin diğer önemli olumlu başlıkları arasında sayılabilirler.

Taslağın engellileri dikkate alması da büyük önem taşımaktadır. Bu noktada bir adım daha ileri gidilerek, engellilerin gereksinmelerine yanıt verecek fiziksel çevre koşularının sağlanması, bir zorunluluk olarak yerel yönetimlere verilmeli; bu zorunluluk yerel yönetim reform taslağı içinde de yer almalıdır. Engellilere duyarlı fiziksel çevre koşulları, kentsel tasarım projeleri ile desteklenerek geliştirilmelidir. Bu konu, Avrupa Birliği’ne giriş süreci içinde dikkate alınması gerekli önemli konu başlıklarından biri olarak planlama gündeminde yer alacaktır.

Aynı maddede “planların, planlama birimi olan idarelerce yapılır, yaptırılır” koşulunun getirildiği görülmektedir. Bu koşulun nitelik ve nicelik açısından değerlendirilmesi, yeterli koşullar sağlanmadığında bu hizmetin dışarıdan alınması yerinde olacaktır. Bu madde, birçoğunda yalnızca fen işleri bürosu bulunan belediye birimlerinin kendi iç yapılanmalarında da değişimi getirecektir.

§         Taslağın “Plan Yapımı Esasları”nı konu alan 8. maddesinin “e” bendinde, plan yapımının, Plan Yapım Yeterlilik Belgesi almış plancılar tarafından hazırlanması öngörülmektedir. Bu madde, TMMOB Şehir Plancıları Odası’nın yıllardır mücadele verdiği bir konuyu da sonuca bağlayacak şekilde bir son nokta koymaktadır.

§         “Dönüşüm Projesi ve Uygulama Alanlarına İlişkin Esaslar” ın ele alındığı 9. maddenin ifadelendirilmesinde yanlışlıklar göze çarpmaktadır. Örneğin ilk paragrafta yer alan “imar planlarında projeler hazırlanır” ifadesi bunlardan biridir ve somut bir anlam taşımamaktadır. Burada ifade edilmek isten “imar planlarıyla eş güdümlü dönüşüm projeleri hazırlanır” ya da imar planları kapsamında dönüşüm projeleri hazırlanır” şeklinde ortaya konabilir.

Dönüşüm proje alanı sınırları içinde yer alan maliye hazinesine ait arsa ve arazilerin, dönüşüm projesinin sahibi olan ilgili idareye devri öngörülmektedir. Devredilen bu alanların dönüşüm amacıyla kullanılabilmeleri açısından, bu maddeye “dönüşüm projesi kapsamında, amaca yönelik olarak kullanılmak üzere” ifadesinin eklenmesi doğru olacaktır.

Dönüşüm projelerinin kapsamında sayılanlar arasına, yurt dışı uygulamalarda sık sık karşılaşılan ve dönüşüm kapsamı içinde yer alan “yeniden üretim (regeneration) ve sağlıklaştırma (rehabilitation), yeniden canlandırma (revitalization), seçkinleştirme (gentrification) ve temizleme (urban clearance)” da eklenmelidir.

Aynı maddede, gerekli incelemeleri yapılmayan, araçları belirlenmeyen dönüşüm projelerinin ilgili idarece onaylanmayacağı belirtilerek doğru bir yaklaşım sergilenmiştir. Bu maddeye yöntemin de eklenmesinde yarar görülmektedir.Ancak burada önemli ve öncelikli olan bir başka nokta daha bulunmaktadır:   Projelerden de önce, dönüşüm alanlarının saptanması konusunda kriterler belirlenmelidir.  Bu kriterler arasında kentsel yoksunluk, alandan geriye kaçış / terkedilmiş, boşaltılmış alanlar, sağlıksız / niteliksiz üst yapı / fiziksel çevre koşulları, afete dayanıksız yapı stoğunun miktarı, ekonomik ve coğrafi anlamda yüksek bir potansiyel değer (potansiyel değerin mevcut değerden yüksek seyretmesi), alana has özel işlevlerin etkinliğini yitirmesi / alandan uzaklaşması, tarihi yapı stoğunun durumu, alandan hoşnutsuzluk, sağlıksız ulaşım deseni gibi kriterler sayılabilir. Dönüşüm alanı olarak saptanacak olan alanın bu kriterlerden bir ya da birkaçını içerdiği bilimsel olarak tespit edilmelidir. Bu tespitin ardından, aynı sit alanlarının tescili gibi dönüşüm alanı da tescil edilmelidir. İlgili yönetmelikte, nazım imar planlarında ve uygulama imar planlarında dönüşüm alanlarına yönelik olarak kullanılacak lejant oluşturulmalıdır.

§         11. maddede “Strateji Planları”nın tanımlandığı görülmektedir. Bu planların hazırlanmasında katılımın öngörülmesi doğru bir yaklaşımdır.

Alt Bölge Strateji Planı’nın hazırlanma süresi 5 yıl olarak belirlenirken, Ülke ve Bölge Strateji Planları’nın hazırlanma süresi taslakta yer almamıştır. 5 yıldan daha kısa bir sürede yapılması gerektiği anlaşılmakla birlikte net bir tanımlama bulunmamaktadır. Bu boşluk, bir plansızlık süreci yaratabilecektir. Ülke ve Bölge Strateji Planı uzun bir süre yapılmazsa, Alt Bölge Strateji Planı da yapılamaz. Dolayısıyla nazım imar planı da yapılamaz ve yerleşmede bir plansızlık süreci başlar. Çünkü taslak, “Planlama Kademeleri ve Planların Aleniyeti” başlıklı 10. maddesiyle üst ölçekli plan kararlarına uygunluk ön koşulunu öngörmektedir. Taslakta, Alt Bölge Strateji Planı’nın 5 yıl içinde hazırlanması koşulu getirilmektedir. Bu süre fazlasıyla uzundur. Örnek vermek gerekirse, planı olmayan bir belediye, 5 yıl boyunca, yani bir belediyenin görev süresi kadar bir zaman süresince Alt Bölge Strateji Planının yapılmasını bekleyecek, Alt Bölge Strateji Planı yapıldıktan sonra kendi nazım planını üretecektir. Bu süre de  2 yıl olarak taslakta yer almaktadır. Sadece planın tamamlanmasına kadar geçen süre 7 yıldır. Plan tamamlandıktan sonra, plana yönelik bir de  iptal davası açıldığı varsayılırsa, süre 10 yıllarla ifade edilecektir. Bu nedenle, Strateji Planlarının hazırlanması süreye bağlanmalıdır.

Aynı maddenin b bendinde “İmar Planları” tanımlanırken, “kamu yararına bir zorunluluk olmadıkça, ek yoğunluk kararı, teknik-sosyal yapının kaldırılması, azaltılması, vs. ye olanak tanıyan plan değişikliği yapılamaz” ifadesi de doğru bir yaklaşımla yer almıştır.

§         15. maddede, özel mülkiyetteki yapıların kamu eline geçişinde önce 18. madde, arsa arazi takası ve olmazsa kamulaştırma araçlarının kullanımı öngörülmektedir. Oysa ki Arazi ve arsa düzenlemelerini konu alan 18. maddede, dönüşüm sonrası ortaya çıkan değerin paylaşımı, imar hakkı transferi, sertifikası gibi araçlar önerilmektedir. Yeni bir imar kanunu gereksinmesi, zaten mevcut düzenlemenin yetersizliğinden dolayı ortaya çıkmıştır. Yeni taslak, eldeki mevcut araçları kullanmanın yanısıra, yeni araçlar geliştirmekle de yükümlüdür. Bu nedenle, 18. maddede sayılan ve dönüşümü gerçekleştirme açısından kolaylıklar getiren yeni araçlara taslakta gereksinme büyüktür. Bu nedenle bu tür araçların çeşitlendirilmesinde yarar görülmektedir. Bu amaçla, bu tür tanımlara da taslakta yer verilmelidir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin önerileri doğrultusunda tanımlar arasına aşağıdaki maddeler de eklenmelidir:

“İmar Hakkı Aktarımı: Herhangi bir arsada kanun, imar planı ve yönetmeliklerle verilen imar hakkının, yine kanun, imar planı ve yönetmelikler tarafından öngörülen bir başka arsa üzerinde kullanılmasıdır.

İmar Hakkı Sertifikası: Koruma Alanlarında Hak Sahiplerine verilen İmar hakkı miktarının, yapı brüt inşaat alanı ve rayiç değeri ile belirlenen, Sermaye Piyasası Kurumu tarafından kayda alınmış olan, Banka tarafından hamiline yazılı olarak arz edilen ve İlgili İdarelerce plan hükümleri kapsamında hak sahiplerine dağıtılan bir menkul kıymettir.

Koruma Alanları: İmar hakkına sahip olmakla birlikte, kanun, imar planı ve yönetmelikle yapılaşmanın kısıtlanması veya kaldırılmasında kamu yararı görülen ve hak sahiplerine İmar Hakkı Sertifikası verilen alanlardır.

Kullanma Alanları: İmar planları uyarınca İmar Hakkı Sertifikaları karşılığında yoğun yapılaşmaya izin verilen alanlardır”.

Sonuç olarak, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca hazırlanan Şehircilik ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı’nın, İmar Kanunu’nun bugün karşılayamadığı afet, dönüşüm, planlama kademeleri ve plan içerikleri gibi konularda yeni arayışlar içine girerek bu konuda önemli bir açınım getirdiğini, bu anlamda önemli bir adım atılmış olduğunu söylemek mümkündür. Bununla birlikte, taslağı henüz yeterli derece olgunlaşmadığı, plan kademeleri, kavramlar, tanımlamalar, içerikleri, imar planı uygulama araç ve yöntemleri gibi konularda daha detaylı çalışmalara gereksinim olduğu da ortadadır. Eksik olan bu çalışmaların da tamamlanmasıyla planlama açısından önemli bir aşama kaydedilmiş olacaktır.