G_K_Gundemi

Dünya İnşaat Dergisi, 2004

Kentsel dönüşüm projeleri yeterince nitelikli değil

Konuya ilişkin Şube II. Başkanımız Dr. Pınar Özden Dünya İnşaat Dergisinin sorularını yanıtlamıştır.

Öncelikle, kentsel dönüşüm nedir? Bu uygulamaların kapsamını belirtir misiniz?

ÖZDEN: Kentsel dönüşüm, genel olarak, kentlerin eskiyen, yıpranan ve çöküntü alanları haline gelen bölgelerinin ıslah edilerek, yeniden kimlik kazandırılması anlamına gelir. Kentsel dönüşüm uygulamaları çok çeşitlidir. Kentsel dönüşüm; kentlerdeki yasadışı yapılaşma nedeniyle oluşan sağlıksız alanların, tarihi yapı stokunun yoğun olduğu yerlerde bakımsızlık nedeni ile eskiyen alanların, işlevini yitiren kent merkezlerin, doğal afetlerden doğrudan etkilenecek alanların dönüştürülmesini ve terk edilmiş ya da boşaltılmış fabrika, liman gibi alanların kente yeniden kazandırılmasını kapsar. Yani, bir kentin çağdaş yaşam standartlarının gerisinde kalan bütün alanları kentsel dönüşüm uygulamalarının kapsamındadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarını sadece fizik dönüşüm olarak algılamamak gerekir. Dönüşüm hem fiziksel, hem de sosyal ve ekonomik anlamdaki uygulamaları içine almaktadır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarının tarihsel gelişimini anlatır mısınız? Bu uygulamalar Türkiye’de ne zamandan beri uygulanıyor?

ÖZDEN: ABD ve Avrupa’da kentsel dönüşüm projeleri 1950’lerde uygulanmaya başlandı. Özellikle Avrupa ülkelerinde İkinci Dünya Savaşı’nın ardından yıkılan kentleri yeniden inşa etmek için bir yenilenme hareketi başlatılmıştı. Şu anda gelişmiş ülkelerde kentsel dönüşüm uygulamaları ile ilgili çok ciddi yasalar ve teşvikler bulunuyor. Özel sektör de ortaklıklar vasıtası ile bu uygulamaların içinde yer alıyor. Kentsel dönüşüm uygulamaları Türkiye’de ise, ilk defa 1990’larla birlikte uygulandı. Ankara’da Dikmen Vadisi ve Portakal Çiçeği Projesi’ni bu uygulamaların ilk örnekleri olarak gösterebiliriz. İstanbul’da ise, Zeytinburnu’nda deprem riskine yönelik başlatılan çok büyük bir çalışma var. Bu projede çok geniş danışma kurulları ve uygulama birimleri ile hareket ediliyor. Yüksek bir bütçeyle yürütülen Zeytinburnu Projesi’nin sonucunda nasıl bir tablo ortaya çıkacağını şimdiden kestirmek zor görünüyor. Türkiye’de gerçek anlamda dönüşüm projesi olarak belirtebileceğimiz çok fazla proje bulunmuyor. Bu konuda yetersiz bir durumdayız. Son zamanlarda uygulanan birkaç projenin de henüz sonuçlarını göremediğimiz için bir değerlendirme yapamıyoruz.

Kentsel dönüşüm uygulamalarındaki farklılıkları anlatır mısınız?

ÖZDEN: Biraz önce de söylediğim gibi, bir kentin içinde çok farklı dönüşüm alanları vardır. Bunların her biri için farklı politikalar üretmek zorundayız. Değişik projeler için aynı uygulamaları yapmamız mümkün değildir. Bu durum, gerek Türkiye’de uygulanan projeler için, gerekse yurt dışından alınan modeller için geçerlidir. Herhangi bir ülkedeki modeli alıp, Türkiye’deki bir proje için uygulamamız söz konusu olamaz. Çünkü, Türkiye’deki dönüşüm kapsamındaki yerlerin kendine özgü yerel özellikleri, şartları ve potansiyelleri vardır. Dolayısı ile her alan için ayrı bir dönüşüm modeli üretmemiz gerekiyor. Kentsel dönüşüm politikaları için üst ölçekte genel politikalar belirliyoruz ancak, alt uygulamalara indikçe her projeye özgü yöntemler ve modeller geliştirilmek zorunda.

Kentsel dönüşüm uygulamalarındaki temel aktörleri ve bunların rollerini belirtir misiniz?

ÖZDEN: Kentsel dönüşüm uygulamaları ile ilgili olarak 2004 yılına kadar doğrudan yetkilendirilmiş bir idari birim bulunmuyordu. Ancak fiilen büyükşehir ve ilçe belediyeleri bu işin aktörleri olarak görülüyordu. 2004 yılında ilgili kanunda yapılan değişiklikle TOKİ’ye çok geniş yetkiler verildi. Bu yetkiler arasında, kentsel dönüşümü gerçekleştirmek amacıyla belli alanları kamulaştırarak, buralarda dönüşüm uygulamaları gerçekleştirmek bulunuyordu. Bu yetki ile birlikte TOKİ yasal olarak kentsel dönüşüm uygulamalarının aktörlerinden biri haline geldi. Kentsel dönüşümle ilgili olarak Belediye Yasası’nda yapılan değişikliklerle de belediyeler yasal olarak bir diğer aktör haline geldiler. Arsa Ofisi ise önemli bir aktördü, ancak kurum kapatılarak yetkileri TOKİ’ye devredildi. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı konunun önemli aktörleri arasında ve merkezi ayağı temsil ediyor. Bunun dışında, arazi geliştirme şirketleri ve çeşitli kentsel gelişim proje uygulama firmaları da bu işin aktörleri arasında yer alıyor. Bu özel şirketler çeşitli ortaklıklar kurarak, dönüşüm uygulamaları yapabiliyorlar.

Kentsel dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilmesinde finansman açısıdan ne gibi ortaklıklar kuruluyor? Türkiye’deki özel sektör bu uygulamalara finansman sağlamak için yeterli mi?

ÖZDEN: Kentsel dönüşüm uygulamaları ile ilgili olarak Kamu-Kamu ortaklığı ya da Kamu-Özel Sektör ortaklıları kurulmaktadır. Bu ortaklıklar genellikle finansman ortaklıkları şeklinde yapılıyor. Yurt dışında ise, son yıllarda özellikle Kamu-Özel Sektör ortaklıkları uygulanıyor. Türkiye’deki özel sektör firmaları kentsel dönüşüm uygulamalarına finansman sağlamak için çok fazla yeterli değiller. Kentsel dönüşüm son birkaç yıldır hem belediyelerin, hem de özel sektörün ilgi odağı haline geldi. Bu nedenle, dönüşüm uygulamalarında yer alacak özel sektör firmalarının da finansman olarak daha iyi duruma geleceğini düşünüyorum. Bunların dışında, ismi çok fazla telaffuz edilmeyen, ancak kentsel dönüşüm uygulamalarının içinde yer alması gereken Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları bulunuyor. Özel sektörün kentsel dönüşüm uygulamalarına yeterli ilgiyi göstermemesinin en önemli nedeni, dönüşüm alanlarının yasal ya da mülkiyet açıdan sorunlu bölgeler olması ve özel sektörün bu sorunlarla ilgilenmek istememesidir. Bu yerlerde çözümlenmesi gereken birçok sorun bulunuyor. Özel sektör sorunlu alanlarda çalışmak istemediğinden dolayı, kentsel dönüşüm uygulamalarına da yeterli ilgiyi göstermiyor. Devletin özel sektörü teşvik ederek, bu alanlara çekecek bir takım kararlar alması ve uygulamalar yapması gerekiyor. Devletin bu konuda tutarlı ve etkin bir şekilde girişimciyi teşvik etmesi, her şeye rağmen , rant getirmeyeceği için özel sektörün girmediği ama dönüşüme ihtiyacı olan alanlarda ilk adımı atması çok önemlidir.

Kentsel dönüşüm projelerinin uygulanması ile ilgili olarak ne gibi sorunlar yaşanıyor? Özellikle gecekondu dönüşüm projelerini ele alarak görüşlerinizi belirtir misiniz?

ÖZDEN: Türkiye’deki belediyeler, kentsel dönüşüm uygulamalarının tam olarak ne olduğunu algılayamadılar. Bu projeleri sadece fiziksel projeler olarak ele alıp, uygulamaya çalışan belediyeler, üst yapı uygulaması ya da fiziksel yenilemeyi kentsel dönüşüm projeleri gibi gerçekleştirdiler. Ancak, kentsel dönüşüm yalnızca bu değildir ve çok fazla boyutu vardır. Dönüşüm projelerinin en önemli boyutu sosyal boyuttur. Belediyeler, dönüşümü tam olarak algılayamadılar dedim ama bununla birlikte çok benimsediler. Seçim söylemlerinde dönüşüm kavramını bolca kullandılar. Dönüşüm bir anlamda “moda” bir kavram haline geldi. Bu aslında çok tehlikeli bir durum. Dönüşüm uygulaması adı altında mevzi planlar yapılıyor. Bütüncül planlamadan giderek kopuluyor. Dönüşümün bütüncül bir planlama yaklaşımının şemsiyesi altında yürütülmesi gerek.

Gecekondu alanlarının dönüşümünde gecekondu sahiplerini ödüllendirmeden dönüşümü sağlamak gerek. Bu alanları ve buralarda yaşayan insanları gözardı edemeyiz. Çünkü oran çok yüksek. Yasa dışı yapılaşma oranı İstanbul’da yüzde 70, Türkiye genelinde ise yüzde 60’tır. Türkiye’de büyük boyutlara ulaşan ruhsatsız yapılaşma sorununu göz ardı edemeyiz. Türkiye’nin uzun yıllardan beri süregelen arsa ve konut politikalarının yanlışlığı günümüzde sorunların bu kadar büyümesine neden olmuştur. Gecekondu dönüşümlerinde söz konusu bölgede yasa dışı yapılaşma hakim ise, burada yaşayan insanların çıkarılarak, başka yerlere düşük kiralarla yerleştirilmeleri gerekiyor. Bu insanlar için devletin sosyal konut politikası belirleyerek, bu iş için arsa ayırması ve konut üretmesi sorunun çözümü için gerekli adım olabilir. Bir de yasal olan evlerde oturan ve bölgenin yerlisi olan nüfus var. Buralarda ise, sosyo-ekonomik açıdan yaşam koşullarının iyileştirilmesine yönelik girişimler yapılmalı ve bölgeye yeni yatırımlarla ekonomik açıdan bir canlılık getirilmelidir. Bir başka sorun, tarihi konut alanlarının dönüşümü. Bu alanların, kimliklerini ve özgün niteliklerini kaybetmeden dönüşümünü sağlamak ayrı bir uzmanlık istiyor.
Konuya ilişkin yasal hazırlıklar ile ilgili düşüncelerinizi açıklar mısınız?

ÖZDEN: Kentsel Dönüşüm Yasa Taslağında tamamen imar affına odaklanmış bir yaklaşım var. Hem bu nedenle, hem de dönüşümün planlamadan kopuk, ayrı bir şekilde ele alınmaması için, bizler Şehir Plancıları Odası olarak, dönüşümle ilgili düzenlemelerin İmar Kanunu Taslağı içinde yeralmasını önerdik. İmar Yasası Taslağında dönüşüme yönelik maddeler bu şekilde yeraldı. Bununla birlikte, İmar Yasası Taslağı’nın genelinin deprem ve dönüşüm olgusuyla hazırlandığını görüyoruz. Bu da tartışılması gereken bir konu. Türkiye, deprem olgusunun son zamanlarda farkına vardı, ancak uygulamada halen çok büyük sıkıntılar yaşanıyor. Bu tasarının, 3194 İmar Kanunu’nun yerine geçmesi planlanıyor. Tasarının, eski yasaya göre çok daha esnek olduğunu görüyoruz. Bu esnekliğin, kentsel dönüşüm uygulamalarının gerçekleşmesi için iyi bir adım olduğunu düşünebiliriz. Günümüzde hiçbir belediyenin mevcut sınırları içindeki alanları ıslah etmeden, yeni alanlar açma gibi bir lüksleri olmamalı diye düşünüyorum.

Kentsel Dönüşüm Yeni Rant Kaynağı Olmasın

12 Temmuz 2005 tarihinde şube Başkanımız Ahmet Turgut Dünya Gazetesi’ne,Sami Altınkaya’nın hazırladığı “Kentler Kimliklerini Arıyor” başlıklı dosya konusu içinde Kentsel Dönüşüm hakkındaki görüşlerini sunmuştur. (Bu haberde Sami Altınkaya, aşağıdaki kaynakları kullanmıştır:

ÖZDEN P., 2001. Kentsel Yenileme Uygulamalarında Yerel Yönetimlerin RoIü Üzerine Düşünceler ve İstanbul Örneği, İÜ. SBF. der., Ekim 2000-Mart 2001, Sayı: 23-24, s.255-269 ve ÖZDEMİR D., ÖZDEN P., TURGUT S., Kentsel Dönüşümde Avrupa Deneyimi: Kuram Ve Uygulamaya İlişkin Bir Değerlendirme, EGE MİMARLIK 2005/1-53, 22-29)

Son dönemde, gayrimenkul sektöründeki hareketlilikle birlikte en çok okuduğumuz ve duyduğumuz kavramlardan biri “kentsel dönüşüm” oldu. Konut piyasasındaki hareketlenme ve konut açığı, şehirdeki arsa sorunu, gecekondularla mücadele, tarihi bölgelerin işlev kazanması ve benzeri kavramlar hep kentsel dönüşüm şemsiyesi altında ifade ediliyor.

Peki ama nedir kentsel dönüşüm. Neleri kapsar ve nasıl başarılır? Bu soruların cevaplarını bulmak için araştırmaya başlayınca, bu konunun aslında çok da basit bir konu olmadığını gördük. Uzmanlar da, bu kavramın içinin boşaltılmaması gerektiğine dikkat çekiyorlar. Bu kadar çok ve kimi zaman bu sürecin niteliğiyle uyuşmayan örneklerde bile kullanılmasının 'dönüşüm' kavramının içini boşaltacağını ifade ediyor.

Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Şehir Plancıları Odası İstanbul Şube Başkanı Ahmet Turgut, kentsel dönüşümü “sağlıksız kent parçalarının, hem fiziki hem de yasal koşullar içinde dönüştürülmesi, yenilenmesi, ihya edilmesi” olarak tarif ediyor ve ekliyor. “ Bir kaç kaçak yapıyı yıkıp yerine yeni modern yapı yapmak kentsel dönüşüm demek değildir. Bu günlerde sadece, metropollerdeki imarsız, plansız, ruhsatsız yada kaçak yapılmış yapıların af edileceği, yıkılırlarsa yerlerine yapılacak yoğun yapılardan rant sağlanacağı şeklinde anlaşılıyor. Bu üzücü bir durumdur. Kentsel dönüşüm sadece gelişmekte olan ülkelerin gündeminde de değil. Bugün en iyi kentsel dönüşüm projeleri, gelişmiş ülkelerde uygulanıyor. Londra, Barcelona, Dublin gibi gelişmiş kentlerde de kentsel dönüşüm devam ediyor.

Acil eyleme geçilmeli

Araştırmacılar, şu noktaya dikkat çekiyor. "Kentleri önümüzdeki 20 yıl içinde, çok büyük sorunlar bekliyor. Eğer en azından çöküntü alanlarının artışını kontrol altında tutamazsak, bunun en kötü etkisi, dünyanın daha da parçalanmış hale gelmesi olacaktır. Herkes için yeterli barınma olanağı sağlanması ve sürdürülebilir insan yerleşmelerinin oluşturulması hedefleri karşısındaki bu alternatif hepimizi korkutmaktadır."
Tıpkı canlı bir organizmaya benzeyen kentler, zaman içinde sosyo-kültürel, ekonomik, teknolojik ve fiziksel açıdan değişime ve dönüşüme uğruyorlar. Türkiye'de, özellikle büyük kentlerde ve metropollerde şiddetle hissedilen kentsel çöküntüler, kentsel dönüşümü zorunlu hale getirmiştir. Sürekli ve yoğun göç, yasadışı yapılanma, kent merkezlerinin ve eski kent parçalarının sorunları, afetler ve özellikle deprem bu dönüşümü zorunlu hale getirmiştir.

Günümüze kadar süregelen planlama ve konut politikaları sağlıksız ve yasadışı yapılanmayı özendiren, teşvik eden bir tutumla kentsel çöküntüleri hızlandırmıştır. Aynı zamanda merkezi ve yerel yönetimler de bu kentsel çöküntüyü durdurmak için, güçlü, kararlı ve etkin bir irade sergileyememiştir. Oysa kentsel dönüşüm günümüz dünyasının en önemli gündem maddelerinden biri. Türkiye'de de, Avrupa Birliğine giriş faaliyetlerinin ivme kazandığı bu dönemde, kentleşme, kent planlama ve yerel yönetimler, üstünde tartışılan konuların başında geliyor. Mevcut sistemde sorunlar olduğu ve değişimin artık zorunlu hale geldiği herkesin üstünde görüş birliğine vardığı konular. Nüfus yoğunluğunun her geçen gün artmaya devam ettiği ve yoksulluk bölgelerinin çoğaldığı kentler için acil eylem planlarına ve uzun yıllara dayalı, bilinçli ve programlı planlara ihtiyaç var. Bu nedenle, merkezi ve yerel yönetimler ve bu konuyla ilgili tüm aktörler acilen harekete geçmelidir.

"Kentsel politikalar" oluşturulmalı...

Yerel halkın etkin katılım sağladığı, kamunun önderlik ettiği ve görev ve sorumluluklarını yerine getirdiği, özel sektörün etkin bir şekilde dahil edildiği "'kentsel politikalar" geliştirilmelidir. Dönüşüm sağlam bir kentsel politika ve stratejik planlama çerçevesinde kurgulanmalıdır. Diğer türlü sadece konut alanlarının ıslahından ileriye gidemez. Şehir Planlamacıları Odası İstanbul Şube Başkanı Ahmet Turgut da "Kentsel dönüşüm planlamanın bir parçasıdır. Şu anda ülkemizde maalesef, doğru ve hedefe dönük bir planlama anlayışı içine giremedik. Öncelikle kentleri planlayacaksınız. İmar planlama, geleceği kestirme sanatıdır. Ve plandan sonra da uygulayacaksınız. Uygulanmamış planın anlamı yoktur. 30-40 yılda bozduğunuz bir şeyi, bir iki günde düzeltemezsiniz. Bunlar zaman alacak, vazgeçmeden devam etmeniz gerekmektedir” diyor.

"Kentlerin kimlikleri" oluşturulmalı...

Kentsel dönüşüm, kentlerin özgün kimliğini yok edip, zarar vermemelidir. Aksine özgün kimliğin ortaya çıkmasına yardımcı olmalıdır. Buna bağlı olarak, dönüşüm alanlarına verilecek yeni işlevler, özgün kimlikle tezat olamaz. Ahmet Turgut, "Kentlerimizin kimliği olmalıdır. Eksikleri, değişmesi ve yenilenmesi gereken parçaları ayrıntılı çalışmalarla tespit edilmelidir. Bu değişimin sonucunda ne yapmak istediğimizi biliyor olmamız gerekir. Ayrıntılı planlarımız olmalıdır. Nereyi yıkacağız, yıkıp ne yapacağız, nereye taşıyacağız. Tüm bunlar anlık kararlarla yapılmaz. Detay çalışmalar ister. Tüm bu çalışmalar zaman alır. Mesela İstanbul için bir milat başlattığınızda -ki bana göre hala başlamamıştır- kentsel dönüşümün gerçekleşmesi minimum 20 yıl sürecektir ve bu zor bir süreçtir. Kararlı olup, vazgeçmemelisiniz" diyor.

"Yasa kaosu çözülmeli"

Yasal anlamda devam eden yetki çalışmaları kentsel dönüşümün uygulanması ve denetlenmesinde açmazlara sebep olmaktadır. Son yapılan yasal düzenlemeler de birçok kurum ve uzman tarafından eleştirilmekte. Bu konunun rant kaynağı haline dönüştürülmemesini özellikle vurgulayan uzmanlar, yasal yapıdaki düzenlemeler yapılırken uzun vadeli düşünülmesi gerektiğini söylüyorlar. Ahmet Turgut, "Tam anlamıyla bir yasa kaosundan söz edebiliriz. Kentsel dönüşümü direkt ya da dolaylı olarak etkileyen 80-90 kanun var. Oysa bu kargaşa yaratıyor. Tek kanunda toplanması hızı artırır. Şu anda üstünde çalışılan İmar Kanunu çok önemli. Bir yıldır hazırlığı sürüyor ve bizim gibi konuyla ilgili birçok kurumdan görüş alındı. Bu tasarı, diğer kanunlardaki dağınıklığı, yetki fazlalığını ortadan kaldırıyor. Ama yine maalesef diyeceğim, süreç çok yavaş işliyor” diyor.

"Özel sektör de 'dönüşüm'e katkı yapmalı"

Kentsel dönüşüm, çoğunlukla başlangıçta büyük maliyetler gerektiriyor. Ancak başarılı bir dönüşümün sonunda elde edilen rant, bu maliyeti kolaylıkla geri kazandırabilir. Burada kamu ve özel sektör dengelerine değinmek gerekiyor. Dönüşüm alanının özellikleri doğrultusunda, kamu ve özel sektör dengesi doğru kurulmalı ve gerekli olan yerlerde özel sektörün dahil olması, kamu tarafından teşvik edilmelidir. Kesin olan bir nokta vardır. O da dönüşüm gerçekleştikten sonra, sağlanan fayda, ekonomik gideri karşılayacaktır. Ahmet Turgut, "Sadece kamu ya da yerel yönetimlerin kaynaklarıyla kentsel dönüşüm gerçekleştirilemez. Özel sektörü de bu işe katmak zorundasınız. Çünkü bu dönüşüm pahalı bir iştir. Şu anda, konut alanları özel sektör için cazip ama mesela, tarihi alanlardaki dönüşümün onlar için pek cazibesi yok. Bu tür yerlerdeki dönüşüm kamu kaynaklı olacaktır" diyor.

"Halka rağmen dönüşüm olmaz"

Dönüşüm alanlarındaki alınacak kararlar, halk tarafından kabul görmeli ve desteklenmelidir. Diyalog çok önemlidir. Yapılacak işler konusunda, halkın ikna edilmesi ve zorunlulukların anlatılması, dönüşümün sağlıklı olması için gereklidir. Ayrıca dönüşüm sosyal programlarla desteklenmelidir. Sosyal programlarla beslenmemiş hiçbir kentsel yenileme uygulamasının başarıya ulaşma şansı yoktur. Ahmet Turgut, "Halka rağmen dönüşüm yapılamaz. Kamuoyunun da bilinçli olması ve desteklemesi gerekmektedir. Siz yaptıklarınızı ve yapacaklarınızı doğru anlatmalısınız. Kazanılacak faydalar konusunda ikna etmelisiniz. Bir tabir vardır. Halkı ya havuçla ya sopayla ikna et derler. Tabi buradaki sopa, dayak anlamında değil. Bazen zorlamak da gerekebilir. Türkiye öyle bir hale geldi ki, kaçak yapı alanları, kendi yönetimlerini oluşturdular. 50 yıllık kaçak yapı sorununu, sadece yasalarla çözemezsiniz. Halkla birlikte çözmelisiniz" diyor.

"Kaçak yapılaşmayla kentsel dönüşüm birlikte yürüyemez"

Kentsel dönüşüm toplumlara kendi içlerindeki bozulmaları onarma olanağı tanır. Ama bu süreçte, bir taraftan bozulma devam ederse, başarı sağlanamaz. Yani bir taraftan kaçak yapılaşma devam ederse, kaçak yapıları yıkıp yerine yenilerini yapmanızın bir anlamı yoktur. Bu noktada uzmanların deyimiyle bir milat belirlenmeli ve bu noktadan sonra bozulmaların önüne geçilmelidir. Mevcut bozuk alanlar da yenilenmelidir. Ahmet Turgut, "Bir taraftan da, kaçak yapıları durdurmak zorundayız. Yani bir taraftan dönüşüm yaparken, diğer taraftan kaçak yapılar devam ederse, yaptığınız bir işe yaramaz. Milat başladıktan sonra kaçak bir çivi bile çakılmamalı. Biz oda olarak, tüm imar aflarına da karşıyız. Bunun ilk sebebi de, kaçak yapıda oturanlar. Eğer bu binalar af olursa, burada oturanlarda kötü sosyal koşullara hapis olurlar. Bu bilinci yerleştirmemiz zorunludur" diyor.