2.3.“1/5000 Ölçekli Kadıköy Merkez ile E-5(D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı” Plan İnceleme Komisyonu Raporu

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama ve İmar Daire Başkanlığı, Şehir Planlama Müdürlüğünce hazırlanarak, 18. 02. 2005 tarih ve 381 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisince tadilen,         09. 03. 2005 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca aynen onaylanan ve 18.04.2005 tarihinde askıya çıkarılan 1/5.000 ölçekli KADIKÖY MERKEZ İLE E – 5 (D-100) OTOYOLU ARA BÖLGESİ NAZIM İMAR PLANI’ na ilişkin odamızda kurulan plan inceleme komisyonumuz planda aşağıdaki hususlara ilişkin düzeltmelerin yapılması gerektiğini saptamıştır.

A) Plan Raporu incelendiğinde,

1. Meclis kararı incelendiğinde plan raporunun eki olan fonksiyon alanlarının dağılımı tablosunda gösterilen; park ve dinlenme alanlarının 173.8 ha olduğu ve planlama alanının nüfusunun ise 470 kişi olduğu belirtilmektedir. Bu durumda kişi başına sadece 3.7m² aktif yeşil alan düşmektedir. Bu oran İmar Mevzuatı’nda belirlenen oranın çok altında bir orandır. Bunun da ötesinde Planın onanması aşamasında Belediye Meclisi tarafından eski planlarda yeşil alan olarak görünen yerlerin Yüksek Yoğunluklu Konut Alanı, Ticaret+Konut Alanı gibi çeşitli kullanımlara ayrıldığı görülmektedir. Bu da planlanan nüfusun artmasına ve zaten çok düşük olan donatı miktarının daha da düşmesine neden olmaktadır.

B) Plan Notları incelendiğinde,

1. Plan tekniği açısından 1/5.000 ölçekli planlarda: TAKS, KAKS, Hmax gibi uygulama hükümlerinin yer alması başta imar mevzuatı olmak üzere, yasa yönetmelik ve plan tekniğine aykırıdır. Bu tür uygulamalar mevzuattaki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının ne işe yaradığının sorgulanmasına neden olmaktadır. Benzer şekilde Plan Notları’nın Genel Hükümler başlığı altındaki 6. maddesi Uygulama İmar Planları’nda kullanılması gereken bir plan notu iken bu planın hükümleri arasına girmiştir.  Bu da hatalı planlama yaklaşımının bir diğer göstergesidir.

2. 12. madde ile Konut ve Ticaret Alanları’ndaki otopark ihtiyacı plan kararlarının yönlendiriciliğinde çözülmemektedir. Bu durum gerek otopark yönetmeliği gerekse planlama ilke ve esaslarına aykırıdır. Bu talebin Plan ile belirlenip karşılanması gerekirken girişimcilerin talebine göre şekillenmesinin önü açılmaktadır.

3. 13. madde ile de yine planlarla nüfusun ihtiyaçları ve plan kararlarının gerektirdiği donatılar olan kreş ve öğrenci yurtlarının yer seçimi girişimci ve yatırımcıların insafına bırakılmış plan kararları ile belirlenen fonksiyon dağılımının yatırımcılar eliyle değiştirilmesinin önü açılmıştır.

4. 14. madde ile özel ilköğretim ve özel ortaöğretim alanlarının belirlenmesinde ilgilisinin talebi ve yönetmelik şartlarına uygunluk aranmaktadır. Oysa 20. madde bu kurumların aynı parselde yapılabilmesinin önünü açarken yönetmelik hükümlerine atıfta bulunmamaktadır. Bu durumda aynı parsel üzerinde hem özel ilkokul, hem özel temel eğitim, hem de özel ortaöğretim tesisi yer alabilecektir. Bir parsele, getirilmesi gereken yük miktarının üç katı yük getirmenin önü açılmaktadır.

5. 19. maddede Dere Koruma Alanları ile ilgili kurum görüşlerinin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı aşamasında alınacağı belirtilmektedir. Bu maddeden, planlar hazırlanırken söz konusu kurum görüşlerinin alınmadığı sonucu çıkmaktadır. 1/1000 ölçekli planlar hazırlanırken ilgili kurumlar dere koruma kuşaklarının tamamının yeşil alan olarak planlanması gerektiği görüşünü sunduğunda 1/1000 ölçekli planlar ile bu planlar uyumsuz hale gelecektir. Bu planların onanması ile ilgili kurumların görüşlerini oluştururken etkiye açık hale gelmesine neden olunacaktır. Bu bağlamda Çamaşırcı Deresi ve Kurbağalı Dere’nin koruma kuşaklarında yapılaşmaya olanak tanıyan plan verileri üretilmiştir.

6. B.5. Koruma Alanları başlığı altında belirlenen sit koruma alanlarının tanımlarının mevzuata uygun olarak yeniden yapılması gerekir.

C) Plan Kararları incelendiğinde ise,

1. Planın adının Kadıköy Merkez-E5(D100) Karayolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planı olmasına ve Kuzeydeki E5’e paralel Devlet Malzeme Ofisine ait arazinin de içinde bulunduğu parsellerin planda gösterilmesine rağmen onama dışı bırakılma sebebi anlaşılamamaktadır. Bunun yanında onama yetkisinin Büyükşehir Belediyesi’nin değil Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nda olmasına rağmen kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında yer alan dolgu alanlarında onama yapılması anlaşılamamaktadır. Bu maddi hataların düzeltilmesi kaçınılmazdır.

2. 1/1000 ölçekli planlarda donatı alanlarına ayrılmış ve uygulaması yapılmış alanların bu planlarda da aynı donatı alanları olarak planlara işlenmesi gereklidir. Bu bağlamda planlarda gösterilen kimi yolların daraltılarak mer’i 1/1000 ölçekli planlarda yol alanı olan yerlerin konut alanına dönüştürülmesi bu plan doğrultusunda hazırlanacak yeni uygulama imar planının uygulanabilirliğinde sorunlar ortaya çıkaracaktır.

3. Söz konusu planın plan notlarında B.1.1. başlığı ile tanımlanan koşullar mevcut yoğunluğun gizli olarak artmasına neden olacaktır. Taban alanının büyümesi ile her katta oluşan daire adedi artacaktır, yani parsel başına oluşacak bağımsız bölüm adedinin artmasına neden olacaktır. Aynı plan notu Ticaret alanları için de B.3.4. maddesinde kullanılmıştır.

4. Meteoroloji Binası’nın bulunduğu 151 pafta, 421 ada, 161 parsel ayrıcalıklı imar uygulamasıyla Konut Alanı’na dönüştürülmüş ve Kadıköy’ün geneli için uygulanan TAKS ve KAKS değerlerinin göz ardı edilerek brüt parsel üzerinden emsal değeri verilmesi Planlama İlkelerinden olan Eşitlik İlkesine aykırıdır. Ayrıca bu alan üzerinde semt sakinlerinin ve ÇEKÜL Vakfı’nın işbirliği içerisinde diktikleri çok sayıdaki ağacın bulunduğu da göz ardı edilmemelidir. Bu alanın, sadece içinde bulunduğu semte değil tüm bölgeye hizmet edecek park veya rekreasyon alanı olarak düzenlenmesi gereklidir.

5. Fenerbahçe Yarımadası’nın yanında bulunan Devlet Demiryolları Arazisi’nin önüne getirilen Marina fonksiyonu da doğru değildir. Zaten bölgede iki adet marina varken ve neredeyse İstanbul’un tüm sahillerinde ihtiyacın ve kapasitenin çok üzerinde muhtelif marina projeleri mevcutken böyle bir alanda bu tür bir yatırıma gerek yoktur. Böylesi bir yatırım ekolojik dengeye yeni bir darbe vuracağı gibi, deniz trafiğinin artması açısından da olumsuzluklar getirecektir. Ayrıca kıyıların kamuya açılmasına çalışılacağı yerde sınırlı kamu kullanımına açılması doğru bir planlama yaklaşımı değildir. Aynı şekilde Milli Olimpiyat Komitesi’nin İstanbul Olimpiyatları tanıtım çalışmalarında Fenerbahçe Yarımadası Yelken ve Deniz Sporları için ideal yer olarak belirlenmişken, Caddebostan Sahili’nde önerilen Olimpik Marina kararının gerekçesi anlaşılamamaktadır.

6. Bostancı Mahallesi’nde yer alan ve yürürlükten kalkan 1/1000 Uygulama İmar Planlarında parsel yeşil alan fonksiyonunda olduğu halde faaliyete geçen Akaryakıt tesisi Atatürk İlkokulu’nun hemen bitişiğinde yer almaktadır. Oysa Gayri Sıhhi Müesseseler Yönetmeliği ve TSE normlarına göre bu işletmenin ruhsat alma şansı bulunmamaktadır. Dolayısıyla tüm bunlara rağmen uygulama aşamasında ruhsatlandırılamayacak bir plan kararı maddi hataya neden olacaktır.

7. Mer’i 1/1000 ölçekli planlarda yeşil alan görünen, Kozyatağı Mevkii, Modern Mehmet Çavuş Camii bitişiğindeki parselin bu planla konut alanına dönüştürülmesi içerisindeki anıt ağaçların korunmasını engelleyeceğinden hatalı bir planlama yaklaşımı olup bu hatanın Koruma Kurulu Kararları da göz önünde bulundurularak yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir.